Odnawialne źródła energii to niewątpliwie przyszłościowe rozwiązania, zyskujące coraz większą popularność. Zwłaszcza przodujące w tym przedmiocie są, cieszące się ostatnio dość dużym zainteresowaniem, tzw. farmy fotowoltaiczne. Posadowienie paneli fotowoltaicznych wraz z osprzętem, w ramach elektrowni, wymaga jednak od inwestora dysponowania dużą powierzchnią gruntu, o odpowiednich warunkach usytuowania. Zainteresowany uruchomieniem elektrowni inwestor poszukuje więc atrakcyjnych, pod względem możliwości posadowienia farmy, nieruchomości gruntowych i proponuje właścicielowi zawarcie stosownej umowy – najczęściej umowy dzierżawy. Właściciel nieruchomości może wówczas taką propozycję zaakceptować i umowa dochodzi do skutku. Co do zasady bowiem umowy takie są odpłatne, inwestor może korzystać z nieruchomości pod swój cel, zaś właściciel nieruchomości otrzymuje stosowne wynagrodzenie.
I dobrze. Na tym wszakże polega funkcjonowanie rynku.
O ile jest to uczciwa propozycja.
Często bowiem zdarza się, że umowy dzierżawy, z propozycją których inwestorzy występują do właścicieli nieruchomości, nie chronią interesów tych ostatnich w należyty sposób, zwłaszcza, że okres na który zawiera się taką umowę dzierżawy jest bardzo długi (nawet 30 lat). Nierzadko zapisy umowy są po prostu niezrozumiałe lub mało zrozumiałe dla przeciętnego konsumenta, a co nie stanowi nic dziwnego dla osób nie mających na co dzień styczności z językiem prawnym. Dlatego też, poniżej, przedstawiam kilka zagadnień, na które według mnie, powinno się zwrócić uwagę przy analizie tego typu umowy.
1. Przedmiot umowy.
Z umów dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną nierzadko nie wynika wprost, czy przedmiotem umowy jest cała nieruchomość czy tylko jej część – i jaka część. Powyższe może mieć znaczenie dla wysokości czynszu dzierżawnego, bowiem zdarza się, że jest on określany nie w oparciu o powierzchnię całej dzierżawionej nieruchomości, lecz w oparciu o faktycznie zajmowaną powierzchnię przez urządzenia.
2. Wynagrodzenie.
Jak wskazano wyżej, niestety zdarza się, że umowy przewidują zapłatę czynszu dzierżawnego od zajętej powierzchni. Może się więc okazać, że oddamy do korzystania i pobierania pożytków nieruchomość gruntową o powierzchni – przykładowo – 5 ha, gdy tymczasem elektrownia docelowo będzie zajmowała np. 3,5 ha, a zatem czynsz dzierżawny będzie naliczany od 3,5 ha, nie zaś od całej powierzchni nieruchomości.
3. Moment rozpoczęcia naliczania czynszu dzierżawnego.
W tym wypadku również należy uważać. Może się bowiem okazać, że umowa przewiduje moment rozpoczęcia zapłaty czynszu dzierżawnego nie od chwili zawarcia umowy, lecz np. od rozpoczęcia robót czy od chwili uzyskania pozwolenia na budowę. Może się zdarzyć, że umowa nie przewiduje żadnego ekwiwalentu pieniężnego dla wydzierżawiającego od momentu podpisania umowy i wydania nieruchomości, aż do czasu faktycznego rozpoczęcia robót lub, że ekwiwalent ten jest rażąco niski.
4. Prawo przejazdu/przechodu przez sąsiednią nieruchomość należącą do wydzierżawiającego.
Często w umowach dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną możemy spotkać zapis oddający dzierżawcy (inwestorowi) prawo przejazdu czy przechodu, np. przejazdu ciężkimi maszynami, przez inną nieruchomość właściciela dzierżawionego gruntu, do niego przylegającego. Nierzadko też w tych zapisach brak jest ustalenia dokładnej drogi, którą sprzęt i pracownicy inwestora będą mogli się przemieszczać oraz czas zajęcia tej nieruchomości. Należy również zwrócić uwagę, czy w zapisie tym uregulowany jest również czynsz (ekwiwalent pieniężny) za zajęcie sąsiedniej nieruchomości.
5. Wysokość kary umownej.
Za naruszenie warunków umowy w jej treści mogą być przewidziane kary umowne. Zdarza się, że są one określone zbyt wysoko, co, w połączeniu przykładowo z innymi niekorzystnymi zapisami, blokującymi możliwości wydzierżawiającego na innych płaszczyznach w zakresie jego interesów – mogą okazać się zbyt surowe.
6. Pokrywanie kosztów dodatkowych.
W umowie dzierżawy gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną powinny się znaleźć również zapisy chroniące wydzierżawiającego w zakresie pokrywania wszelkich danin publicznoprawnych – przez dzierżawcę (inwestora). W trakcie trwania umowy może się bowiem okazać, że pojawią się również inne opłaty do uiszczania, oprócz podatku od nieruchomości, związanych z budowaną inwestycją, a które będą obciążały właściciela nieruchomości, a co może być niekorzystne finansowo z punktu widzenia właściciela (wydzierżawiającego).
7. Narzędzia dyscyplinujące dzierżawcę (inwestora).
Umowa powinna przewidywać możliwość odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia w razie bezczynności dzierżawcy w określonym czasie (np. brak podjęcia jakichkolwiek prac/czynności zmierzających do budowy elektrowni w danym czasie). Zawarcie umowy dzierżawy na bardzo długi okres bez możliwości przyznania wydzierżawiającemu narzędzia, dzięki któremu, w razie braku lojalności drugiej strony, będzie mógł w prosty i skuteczny sposób postawić ultimatum lub umowę rozwiązać, może powodować niepowetowane straty po stronie wydzierżawiającego. Sytuacja ta ma szczególne znaczenie w przypadku, kiedy czynsz dzierżawny jest płatny dopiero od momentu uruchomieni budowy.
8. Wypowiedzenie umowy przez wydzierżawiającego.
Wiele kontrowersji może budzić również sposób uregulowania możliwości wypowiedzenia umowy. Co oczywiste, inwestycja w farmę fotowoltaiczną niewątpliwie wiąże się ze znacznym nakładem finansowym i zerwanie takiej umowy z błahego powodu, stanowiłoby lawinę problemów, zwłaszcza finansowych. Tym niemniej, wydaje się, że podstawowym uprawnieniem wydzierżawiającego powinna być możliwość wypowiedzenia umowy w razie zwłoki z zapłatą czynszu dzierżawnego (i innych opłat) przez dzierżawcę, czy też używania przez dzierżawcę nieruchomości w sposób niezgodny z celem umowy.
Powyżej poruszono jedynie kilka z wielu aspektów, na które właściciel nieruchomości powinien zwrócić uwagę, zanim odda w dzierżawę swoją nieruchomość. Jednocześnie każdy przypadek jest inny i każdą sprawę należy rozważać indywidualnie, również w kontekście brzmienia całej umowy i potrzeb obu stron. Podane powyżej kwestie są jedynie przykładowymi.